Business Case für CoWorking-Spaces – Mietnebenkosten, Bruttogrundfläche und Rentabilität

Veröffentlicht am 30. Juni 2009 von Alexander Greisle in Kategorie: Arbeitsplatz, Ausstattung, Bürogestaltung, CoWorking Basics, Konzeptionelles, Themenbeiträge | Trackback URL | Zur Diskussion

Bei der Planung und Kalkulation eines CoWorking-Spaces fällt ein Kostenblock besonders ins Gewicht: Die monatliche Belastung durch die Miete. Dabei bleibt es nicht bei der Nettokaltmiete. Auch bei Büromieten machen die Mietnebenkosten einen gehörigen Batzen aus.

Eine Basis für den Business Case von CoWorking Spaces gibt dazu der Bürokostenreport, der von der Unternehmensberatung Franke & Partner erstellt wird. Grundlage der Analyse sind etwa 800 Bürogebäude mit rund 10 Mio. qm in deutschen Großstädten. Durchgeführt wurde die Analyse von Jones Lang LaSalle und Atisreal.

Wesentliche Punkte aus dem Bürokostenreport sind:

  • Die auf den Mieter umlegbaren Betriebs- und Unterhaltskosten sind mit gut 3 € pro qm Bruttogrundfläche in den letzten Jahren konstant geblieben
  • 64 % der Nebenkosten entfallen auf Dienstleistungen
  • 24 % entfallen auf Energie und
  • 12 % entfallen auf Abgaben und Steuern

Etwas feiner aufgelöst sind die Kostenblöcke in der Grafik:

bkr2008(Quelle: Facility Management 1/2009)

Die Grafik ist auf den ersten Blick vielleicht etwas verwirrend. In der mittleren Säule finden sich die Gesamtkosten, also Miete plus Betriebs- und Unterhaltskosten. Laut der Analyse sind das durchschnittlich 18,50 €/qm. Links ist die Zusammensetzung der auf die Mieter umlegbaren Nebenkosten, ebenfalls als Durchschnittswerte.

Arbeitsplatzinvest und Bruttogrundfläche

Interessant für die Kalkulation sind auch die Arbeitsplatzinvestitionen – obwohl CoWorking-Angebote anders aufgeteilt sein werden als traditionelle Bürolayouts. Einen ersten Anhaltspunkt können sie trotzdem geben.

Danach betragen die Investitionen in die Büroausstattung eines Arbeitsplatzes bei ca. 4.400 Euro, all inklusive, also auch Dinge wie Teppich oder Beleuchtung. Die Gesamtfläche pro Arbeitsplatz liegt bei durchschnittlich 31 qm Bruttogrundfläche (BGF). Die BGF darf nicht mit dem Platz für den Schreibtisch verwechselt werden, dieser ist nur ein Teil davon. Sie ist schlicht die Summe aller Grundflächen eines Gebäudes, dazu zählen beispielsweise Gänge und Verkehrsflächen, Toiletten, Gemeinschaftsbereiche, technische Anlagen etc.

Alle diese Werte sind natürlich als statistische Durchschnittswerte zu verstehen. In München wird sich die Situation anders darstellen als in Berlin. Als erste Grundlage für die Grobkalkulation sind diese Zahlen aber sehr hilfreich. Sie geben ein Gefühl dafür, wie Kostenstrukturen sind.

CoWorking rentabel betreiben?

Nun sind für CoWorking-Spaces deutlich niedrigere Preisregionen realistisch als zum Beispiel bei herkömmlichen Office Centern. Selbst in teuren Städten wie München können letztere mit den genannten Zahlenkonstellationen auch an recht zentralen Plätzen rentabel betrieben werden.

Der Hebel bei CoWorking-Angeboten liegt hier meiner Meinung nach in der zeitflexiblen Nutzung. Sie ermöglicht es, um in der obigen BGF-Rechnung zu bleiben, dass sich mehrere Nutzer die Fläche teilen. So fallen pro Nutzer weniger Flächenkosten an, was einen deutlichen Preisvorteil z.B. gegenüber fest gemieteten Räumen ausmacht. Mit den Arbeitsstrukturen von kleinen Unternehmen, Freiberuflern und der mobile Worker ist das problemlos abbildbar.

Die Voraussetzung dafür liegt im Kopf des Betrachters: Man muß sich von der traditionellen Belegung und Miete von Quadratmetern verabschieden und den Schwenker hin zu einer rein nutzenorientierten Betrachtung machen. Dann ist die entscheidende Frage für den Business Case, mit welchen Sharing-Quoten man auf der Fläche rechnen kann und wieviele Nutzer im Jahresdurchschnitt erforderlich sind.



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